Nhằm giúp cán bộ, hội viên, nông dân hiểu rõ hơn về nội dung quản lý và sử dụng đất nông nghiệp được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 và văn bản nước mới ban hành. Hội Nông dân tỉnh ban hành cuốn “Sổ tay Hỏi – Đáp về việc sử dụng đất nông nghiệp theo Luật Đất đai năm 2013”.
PHẦN I
HỎI – ĐÁP VỀ NỘI DUNG VIỆC QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP ĐƯỢC QUY ĐỊNH TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013
VÀ MỘT SỐ VĂN BẢN MỚI BAN HÀNH
------------
Câu 1: Theo quy định của pháp luật, đất nông nghiệp được hiểu như thế nào?
Trả lời:
Đất nông nghiệp đôi khi còn gọi là đất canh tác hay đất trồng trọt là những vùng đất, khu vực thích hợp cho sản xuất, canh tác nông nghiệp, bao gồm cả trồng trọt và chăn nuôi. Đây là một trong những nguồn lực chính trong nông nghiệp.
Căn cứ Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, đất đai được phân loại như sau:
1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;
3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Câu 2: Những văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp đang còn hiệu lực?
Trả lời:
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 123 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước có hiệu lực thi hành từ 01/01/2018.
QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH
SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP
Câu 3: Đất nông nghiệp nằm trong quy hoạch có được chuyển đổi mục đích sử dụng đất không?
Trả lời:
* Cơ sở pháp lý:
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định 102/2014/NĐ-CP;
- Căn cứ Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định về việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:
“ Tại khoản 2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.
Theo quy định trên, đất nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất: chuyển nhượng, tặng cho, chuyển mục đích sử dụng đất,…
Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định về căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
"1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”
Theo quy định trên, nếu việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phù hợp với nhu cầu sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp UBND huyện đã được phê duyệt thì sẽ được cơ quan có thẩm quyền xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Câu 4: Trình tự, thủ tục cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp được thực hiện như thế nào?
Trả lời:
Trình tự, thủ tục cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Về đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì hồ sơ nộp về văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp quận (thị xã, huyện) nơi có đất. Hồ sơ bao gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên...
Câu 5: Gia đình tôi có mua một mảnh đất vườn của Bác ruột. Mảnh đất đấy trước đây là đất vườn của gia đình nhà bác tôi. Nay tôi muốn xây nhà trên mảnh đất này và muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Vậy tôi có phải nộp tiền chuyển đổi mục đích không?
Trả lời:
Theo thông tin trên, miếng đất hiện tại gia đình Ông/Bà đang sử dụng được mua từ đất vườn của nhà bác Ông/Bà. Như vậy, miếng đất này được xác định có nguồn gốc là đất vườn, do đó khi gia đình Ông/Bà xây nhà và chuyển sang thành đất ở thì gia đình Ông/Bà sẽ phải nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau:
Điều 5. Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất
“Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Như vậy, tiền sử dụng đất mà bạn có nghĩa vụ phải nộp được xác định = 50% x (tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) tại thời điểm có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa bàn xã X Thành phố Y.
Câu 6: Tôi muồn mua 1 thửa đất nông nghiệp để làm nhà. Vậy tôi có phải đóng thuế chuyển mục đích sử dụng đất không?
Trả lời:
* Căn cứ pháp lý:
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP;
- Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”
Như vậy, tùy theo nhu cầu sử dụng đất mà Ông/Bà có quyền chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở. Tuy nhiên, để thực hiện được, Ông/Bà cần phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất, Ông/Bà phải nộp tiền sử dụng đất căn cứ điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP:
“Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
QUY ĐỊNH
VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Câu 7: Người sử dụng đất nông nghiệp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không?
Trả lời:
Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
Câu 8: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thực hiện như thế nào?
Trả lời:
* Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013;
- Luật Dân sự 2015;
- Luật Đầu tư 2014;
- Luật Doanh nghiệp 2014.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2013. Theo Điều 727 Bộ luật Dân sự 2015: “Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất (sau đây gọi là bên góp vốn) góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.”
Điều kiện của người sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Điều kiện của người nhận góp vốn quyền sử dụng đất:
Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này.
Khoản 3, điều 134, luật Đất đai quy định:
“3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ.”
Câu 9: Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp?
Trả lời:
Theo Điều 193 Luật Đất đai năm 2013: Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:
1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
2. Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
3. Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này.
QUY ĐỊNH
VỀ HẠN MỨC SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP
Câu 10: Luật Đất đai năm 2013 quy định như thế nào về hạn mức sử dụng đất nông nghiệp? Ý nghĩa của việc quy định về hạn mức sử dụng đất nông nghiệp?
Trả lời:
Theo quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013 thì: Đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản hoặc nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp. Nhóm đất nông nghiệp gồm: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất sản xuất, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất muối, đất trồng có phục vụ chăn nuôi, đất mặn nước để nuôi trồng thủy sản, đất hợp tác xã giao cho hộ gia đình làm kinh tế gia đình, đất nông nghiệp khác.
Hạn mức sử dụng nông nghiệp là khoảng thời gian tối đa mà một hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được phép sử dụng một diện tích đất nông nghiệp nhất định vào mục đích nông nghiệp mà nhà nước giao.
Thứ nhất: Luật Đất đai 2013 có quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp vì:
- Việc quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp có tác động tích cực đến đời sống kinh tế ở nông thôn, nó bảo đảm cho người nông dân có đất đai để sản xuất, thực hiện được chính sách của Đảng và nhà nước ta là người cày có ruộng.
- Quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp vừa mang tính kinh tế vừa mang tính xã hội, thậm chí còn mang một số chính trị to lớn: Giải quyết hợp lý chính sách hạn mức, chúng ta vừa thúc đẩy được kinh tế nông thôn phát triển vừa bảo đảm được ổn định xã hội.
- Việc quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp nhằm đảm bảo sử dụng đất đai có hiệu quả, phục vụ tốt các mục tiêu, kinh tế, xã hội do nhà nước đề ra
- Quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp đảm bảo cho người làm nông nghiệp có đất để sản xuất và nhằm khắc phục tình trạng chuyển đổi đất nông nghiệp, sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp.
- Việc quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp còn xuất phát từ những nguyên nhân như tình trạng dư thừa lao động trong nông nghiệp ở nông thôn, môi trường quan giữa ruộng đất - dân số - lao động trở nên hết sức căng thẳng. Đa số nông dân, thu nhập của họ chỉ đủ trang trải cho những nhu cầu thiết yếu hàng ngày, không có khả năng đầu tư thêm cho sản xuất nông nghiệp trên quy mô lớn và cũng không có khả năng đầu tư vào các lĩnh vực khác, bởi vậy việc áp dụng chính sách này là cần thiết.
Thứ hai: Quy định hạn mức sử dụng đất và việc phát triển kinh tế trang trại:
Hiện nay Nhà nước ta khuyến khích phát triển kinh tế trang trại. Việc quy định hạn mức sử dụng đất không có hạn chế đối với chủ trương khuyến khích phát triển kinh tế trang trại vì việc quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp là rất cần thíêt nhằm mục khai thác có hiệu quả đất đai để phát triển, sản xuất, mở rộng quy mô và nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối gắn với dịch vụ, chế biến và tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp. Việc quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp đảm bảo cho việc sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp do nhà nước đề ra.
Câu 11. Tại sao Nhà nước quy định hạn mức giao đất nông nghiệp cho từng vùng?
Trả lời:
Tại Điều 129 Luật Đất đai 2013 có quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp như sau:
“Điều 129. Hạn mức giao đất nông nghiệp
1. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:
a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.
2. Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
3. Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30 héc ta đối với mỗi loại đất:
a) Đất rừng phòng hộ;
b) Đất rừng sản xuất.
4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 05 héc ta.
5. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm không quá 05 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 25 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
6. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì hạn mức giao đất rừng sản xuất không quá 25 héc ta.
7. Hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không quá hạn mức giao đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này và không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này.
8. UBND cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
9. Hạn mức giao đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối thuộc vùng đệm của rừng đặc dụng cho mỗi hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này.”
Theo quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013 thì: Đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản hoặc nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp. Nhóm đất nông nghiệp gồm: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất sản xuất, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất muối, đất trồng có phục vụ chăn nuôi, đất mặn nước để nuôi trồng thủy sản, đất hợp tác xã giao cho hộ gia đình làm kinh tế gia đình, đất nông nghiệp khác.
Hạn mức sử dụng nông nghiệp là khoảng thời gian tối đa mà một hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được phép sử dụng một diện tích đất nông nghiệp nhất định vào mục đích nông nghiệp mà nhà nước giao.
Việc Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp là bởi:
- Việc quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp có tác động tích cực đến đời sống kinh tế ở nông thôn, nó bảo đảm cho người nông dân có đất đai để sản xuất, thực hiện được chính sách của Đảng và nhà nước ta là người cày có ruộng.
- Quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp vừa mang tính kinh tế vừa mang tính xã hội, thậm chí còn mang một số chính trị to lớn: Giải quyết hợp lý chính sách hạn mức, chúng ta vừa thúc đẩy được kinh tế nông thôn phát triển vừa bảo đảm được ổn định xã hội.
- Việc quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp nhằm đảm bảo sử dụng đất đai có hiệu quả, phục vụ tốt các mục tiêu, kinh tế, xã hội do nhà nước đề ra.
- Quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp đảm bảo cho người làm nông nghiệp có đất để sản xuất và nhằm khắc phục tình trạng chuyển đổi đất nông nghiệp, sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp.
- Việc quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp còn xuất phát từ những nguyên nhân như tình trạng dư thừa lao động trong nông nghiệp ở nông thôn, môi trường quan giữa ruộng đất - dân số - lao động trở nên hết sức căng thẳng. Đa số nông dân, thu nhập của họ chỉ đủ trang trải cho những nhu cầu thiết yếu hàng ngày, không có khả năng đầu tư thêm cho sản xuất nông nghiệp trên quy mô lớn và cũng không có khả năng đầu tư vào các lĩnh vực khác, bởi vậy việc áp dụng chính sách này là cần thiết.
Câu 12: Theo Luật Đất đai năm 2013 có 2 loại hạn mức đó là hạn mức giao đất và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất, Vậy hạn mức giao đất với hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai 2013 có gì khác nhau?
Trả lời:
Hạn mức giao đất là diện tích đất tối đa mà hộ gia đình và cá nhân được phép sử dụng trên cơ sở đất được Nhà nước giao, nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác hoặc do khai hoang phục hóa, nhằm khống chế diện tích đất mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền được phép giao cho hộ gia đình,cá nhân sử dụng,tránh hiện tượng giao đất một cách tùy tiện với diện tích lớn,đồng thời đây cũng là cơ sở pháp lý để giới hạn diện tích đất được phép sử dụng của hộ gia đình,cá nhân mà quyền sử dụng đất được hình thành từ việc Nhà nước giao đất.
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất tối đa mà hộ gia đình cá nhân được nhận trên cơ sở nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất…cơ sở xác định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất được xác định thông qua hạn mức giao đất của từng địa phương quy định.
Theo quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013 về hạn mức giao đất nông nghiệp
Hạn mức giao đất thường được xác định đối với loại đất là đất nông nghiệp, nhưng vẫn còn có một số loại đất khác được xác định hạn mức như giao đất làm muối hay đất làm kinh tế trang trại (căn cứ quy định tại Điều 138, 142 Luật Đất đai 2013). Chủ thể giao đất là Nhà nước giao cho cá nhân, hộ gia đình để sử dụng đất theo mục đích mà Nhà nước giao.
Theo quy định tại Điều 130 Luật Đất đai 2013 về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân:
“1. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật này”.
Có thể thấy, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ quy định với loại đất là đất nông nghiệp và đối tượng áp dụng cũng là đối với hộ cá nhân, gia đình. Ngoài ra mức nhận chuyển quyền sử dụng đất không cố định mà sẽ tùy thời điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện cụ thể của từng vùng và từng thời kì phát triển.
QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG NÔNG NGHIỆP
Câu 13: Luật Đất đai 2013 đã có những bổ sung gì trong quy định về việc thực hiện và báo cáo thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp?
Trả lời:
Nội dung về việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong Luật Đất đai 2013, ngoài những nội dung kế thừa Luật Đất đai 2003, thì còn bổ sung hai điểm mới cơ bản như sau:
Thứ nhất: Luật bổ sung điểm mới quy định rõ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, cụ thể:
“Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật” (khoản 2 Điều 49).
Như vậy, thay vì quy định cơ sở chung chung như Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện làm căn cứ đế xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch. Đồng thời, quyền và nghĩa vụ trong trường họp này cũng được ghi nhận rất rõ ràng, tường minh. Quy định này đã đảm bảo quyền và lợi ích của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch cũng là góp phần đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp nói chung của người sử dụng đất.
Thứ hai: Để khắc phục những khó khăn, bất cập trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất tại thời điểm kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà quy hoạch sử dụng đất kỳ mới chưa được phê duyệt, khoản 4 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định: “Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt”. Nội dung đổi mới này nhằm tạo điều kiện cho việc thực hiện các dự án đầu tư không bị đình trệ, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013 còn ghi, nhận một điều luật mới về việc báo cáo thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 50). Theo đó, giao trách nhiệm cụ thể đối với việc báo cáo hàng năm về kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
- UBND cấp xã, cấp huyện có trách nhiệm gửi báo cáo kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến UBND cấp trên trực tiếp; UBND cấp tỉnh có trách nhiệm gửi báo cáo kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm gửi báo cáo kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh đến Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổng hợp kết quả thực hiện hàng năm về:quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước để báo cáo Chính phủ trình Quốc hội vào kỳ họp cuối năm (khoản 1 Điều 50).
Khoản 2 Điều 50 cũng xác định rõ báo cáo kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm đối với năm cuối của kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu phải kèm theo báo cáo tổng hợp việc thực hiện cả kỳ kế hoạch sử dụng đất. Báo cáo kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm đối với năm cuối của kỳ quy hoạch sử dụng đất phải kèm theo báo cáo tổng hợp việc thực hiện cả kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối và báo cáo tổng hợp việc thực hiện cả kỳ quy hoạch sử dụng đất.
Câu 14: Theo pháp luật hiện hành, cơ quan nhà nước nào có thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp?
Trả lời:
Theo Điều 45 Luật Đất đai quy định: Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; Chính phủ phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; UBND cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện. Tuy nhiên, trong nội dung này, Luật đất đai 2013 ghi nhận một sổ điểm mới như sau:
Thứ nhất: Quy định việc phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh thuộc thẩm quyền của Chính phủ. Nội dung này nhằm xác định giao thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh – hai hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mới theo Luật đất đai 2013. Và việc quy định như vậy là hoàn toàn phù hợp về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Chính phủ đối với công tác này.
Thứ hai: Luật Đất đai 2013 đã xác định vai trò của Hội đồng nhân dân trong việc quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo đó, Luật Đất đai 2013 quy định: UBND cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh trước khi trình Chính phủ phê duyệt; UBND cấp huyện trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất cấp huyện trước khi trình UBND cấp tỉnh phê duyệt.
Như vậy, quy định mới này nâng cao tính công khai, minh bạch trong công tác quyết định phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đồng thời, vai trò của Hội đồng nhân dân là cơ quan đại diện cho ý chí, nguyện vọng của nhân dân, bởi vậy, quy định này cũng nhằm nâng cao vị thế của nhân dân trong việc quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thứ ba, Luật Đất đai 2013 bổ sung quy định “ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (khoản 3 Điều 45). Quy định mới này đã nâng cao trách nhiệm trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đảm bảo quản lý chặt chẽ và sử dụng tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai.
QUY ĐỊNH VỀ BỒI THƯỜNG
Câu 15: Gia đình tôi làm ruộng, diện tích đất nông nghiệp đã bị nhà nước thu hồi vào các mục đích khác nhau của tỉnh. Tôi muốn hỏi gia đình tôi, được quyền lợi như thế nào khi thu hồi hết phần đất của gia đình tôi. Quy định thế nào?
Trả lời:
Trong trường hợp này gia đình Ông/Bà sẽ được bồi thường với đất nông nghiệp theo quy định tại điều 77 Luật Đất đai 2013:
"Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:
a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;
b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này".
Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất:
“2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”… (khoản 2 Điều 74).
Như vậy, khi UBND tỉnh thu hồi đất nông nghiệp của gia đình Ông/Bà thì phải bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng cho gia đình bạn. Nếu không có đất để bồi thường thì UBND tỉnh phải bồi thường bằng tiền.
Câu 16: Trong trường hợp UBND tỉnh thu hồi đất nông nghiệp là có căn cứ pháp luật. Vậy nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được quy định như thế nào?
Trả lời:
Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Điều 77. Bồi thường về đất.chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây.
a) Diện tích đất nông nghiệp đợc bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;
b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính Phủ.
2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.
Ngoài ra, việc thu hồi đất có thể được Nhà nước hỗ trợ theo quy định tại Điều 83 Luật Đất đai 2013 như sau:
2. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;
c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
d) Hỗ trợ khác.
Trong trường hợp việc bồi thường thu hồi đất không thỏa đáng, không đồng ý với quyết định thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng thì người sử dụng có thể khiếu nại đến cơ quan có thẩm quyền.
Câu 17: Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất? Giải quyết khiếu nại về đất đai được quy định như thế nào?
Trả lời:
Nguyên tắc bồi thường thu hồi đất được quy định trong Điều 74 Luật Đất đai 2013 :
“1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật”.
Và Điều 83 Luật Đất đai 2013 quy định hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
“1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:
a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;
b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.
2. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;
c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
d) Hỗ trợ khác.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
Việc giải quyết khiếu nại về đất đai được quy định tại Điều 204 Luật Đất đai 2013 như sau:
“1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.
2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.”
Câu 18: Hồ sơ pháp lý của việc cưỡng chế thu hồi đất, trình tự thủ tục được quy định cụ thể như thế nào?
Trả lời:
Theo Điều 71 Luật Đất đai năm 2013, Điều 17 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có thể xác định hồ sơ pháp lý của việc cưỡng chế thu hồi đất cần có các giấy tờ sau đây:
- Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất (quyết định cưỡng chế thu hồi đất).
- Phương án cưỡng chế thu hồi đất.
- Các văn bản, biên bản ghi nhận việc giao nhận tài sản của người bị cưỡng chế khi nhận lại tài sản; biên bản ghi nhận việc tự chấp hành trong trường hợp người bị cưỡng chế tự nguyện chấp hành; các văn bản phối hợp làm việc giữa Ban cưỡng chế thu hồi đất và Ủy ban nhân dân cấp xã và các bên có liên quan.
* Trình tự thủ tục thu hồi đất
Quy trình việc thu hồi đất được thực hiện theo một quy trình cơ bản như sau:
Bước 1: Thông báo thu hồi đất
UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất. Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi.
Bước 2: Ra quyết định thu hồi đất
- UBND cấp tỉnh: Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
- UBND cấp huyện: Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Bước 3: Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất
Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc.
Bước 4: Lấy ý kiến, lập và thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tạ trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.
Bước 5: Quyết định phê duyệt và niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- UBND cấp xã có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày;
- Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê quyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;
Câu 19: Việc chi trả bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi được thực hiện như thế nào?
Trả lời :
Theo quy định tại Điều 90 Luật Đất đai năm 2013:
“1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;
b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;
c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;
d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường;
b) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định”
Như vậy, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi.
Câu 20: Quy trình bồi thường khi Nhà nước giải phóng mặt bằng được thực hiện như thế nào?
Trả lời:
- Thông báo thu hồi:
Trước khi có quyết định thu hồi đất, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải có thông báo thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.
Thông báo sẽ được gửi đến tất cả người dân có đất thu hồi. Phương tiện thông tin bao gồm tất các các thiết bị thông tin đại chúng như phát thanh, truyền hình trong khu vực và niêm yết tại trụ sở UBND xã.
Nội dung thông báo sẽ là kế hoạch thu hồi đất, điều tra khảo sát tình hình, đo đạc và kiểm đếm đất.
- Xây dựng kế hoạch bồi thường:
Sau khi thực hiện đúng thủ tục trên, nếu người dân có đất thu hồi chấp nhận thu hồi đất thì UBND có thẩm quyền có thể ra quyết định thu hồi đất và thực hiện kế hoạch bồi thường trình bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy định. Sau đó, hỗ trợ tái định cư cho người dân mà không cần phải chờ đến hết thời hạn ngày thông báo.
Luật Đất đai 2013 quy định: UBND cấp tỉnh có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn, đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Đối với các hộ gia đình, các nhân, cộng đồng dân cư, đất của người Việt đang định cư tại nước ngoài thì UBND cấp huyện sẽ có quyết định thu hồi đất.
Trong trường hợp khu đất cần thu hồi có cả tổ chức lẫn hộ gia đình cá nhân thì quyết định thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ được cấp bởi UBND cấp tỉnh hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện.
- Kiểm kê tài sản trên đất thu hồi:
Bước kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất được thực hiện bởi UBND cấp xã phối hợp với bộ phận thực hiện nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng.
Đồng thời, người sử dụng đất cũng phải có trách nhiệm phối hợp để các cơ quan chức năng hoàn thành công việc hiệu quả và chính xác nhất.
Nếu cá nhân, tổ chức có đất thu hồi không hợp tác thực hiện nhiệm vụ kiểm để đất đai, tài sản có trên đất thì bộ phận liên quan cần có nghĩa vụ thuyết phục người dân để thực hiện nhiệm vụ.
- Lấy ý kiến của các cơ quan:
Bước này được thực hiện bởi tổ chức chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư cho dân trong kế hoạch giải phóng mặt bằng theo đúng số liệu đo đạc kiểm kê ở bước 3 trong quy trình bồi thường giải phóng mặt bằng.
Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện UBND cấp xã, đại diện Ủy ban MTTQ VN cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.
- Hoàn chỉnh phương án:
Các cơ quan chức năng có thẩm quyền hoàn chỉnh hồ sơ bồi thường giải phóng mặt bằng trên cơ sở các ý kiến đóng góp từ người dân để lên kế hoạch thực hiện phương án.
- Phê duyệt phương án chi tiết:
Theo điều 66 Luật Đất đai 2013, quyết định thu hồi đất và phê duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư trong 1 ngày.
- Tổ chức chi trả bồi thường:
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định thu hồi đất, các cơ quan chức năng phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bồi thường, hỗ trợ tái định cư có người dân có đất thu hồi.
- Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất:
Các cá nhân, tổ chức có đất thu hồi có trách nhiệm bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư sau khi nhận tiền bồi thường theo đúng thời gian quy định. Nếu người có đất thu hồi không thực hiện nghĩa vụ giao đất thi sẽ bị cưỡng chế theo quy định tại điều 71 Luật Đất đai năm 2013.
Câu 21: Trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi đất được quy định như thế nào?
Trả lời:
Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, việc cưỡng chế thu hồi đất được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:
- Sau khi đã xác định đủ các điều kiện để thực hiện việc cưỡng chế thu hồi đất thì Chủ tịch UBND cấp huyện sẽ phải ban hành Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất (Quyết định cưỡng chế thu hồi đất) và thực hiện quyết định cưỡng chế đã ban hành.
- Trước khi thực hiện việc cưỡng chế thu hồi đất, Ban thực hiện cưỡng chế sẽ được thành lập theo quyết định của Chủ tịch UBND cấp huyện.
Ban cưỡng chế có nhiệm vụ tiếp xúc với người có đất bị thu hồi phải áp dụng biện pháp cưỡng chế để vận động, thuyết phục và đối thoại với họ. Nếu người bị cưỡng chế sau khi thuyết phục thể hiện thái độ hợp tác, tự chấp hành quyết định thu hồi đất thì Ban thực hiện cưỡng chế sẽ lập biên bản ghi nhận sự chấp hành này. Đất phải được bàn giao chậm nhất sau 30 ngày kể từ ngày lập biên bản.
Trường hợp người bị cưỡng chế thu hồi đất không hợp tác, không chấp hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất mặc dù đã được thuyết phục thì Ban thực hiện cưỡng chế phải tổ chức thực hiện cưỡng chế.
- Ban thực hiện cưỡng chế sẽ phối hợp với các lực lượng đoàn thể khác như Công an, UBND cấp xã sử dụng các biện pháp phù hợp với quy định của pháp luật buộc người bị cưỡng chế và những người có liên quan phải ra khỏi khu đất bị cưỡng chế, tự chuyển tài sản ra khỏi khu đất bị cưỡng chế. Đồng thời có các biện pháp để di chuyển người bị cưỡng chế và người có liên quan cùng tài sản ra khỏi khu đất bị cưỡng chế nếu những người này không thực hiện dù đã được yêu cầu.
Trong quá trình thực hiện việc cưỡng chế, lực lượng công an có vai trò đảm bảo an ninh trật tự, an toàn cho việc tổ chức thi hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất. Còn UBND cấp xã cùng một số cơ quan khác sẽ có trách nhiệm phối hợp với Ban cưỡng chế thu hồi đất thực hiện việc giao Quyết định cưỡng chế thu hồi đất cho người bị cưỡng chế, niêm yết công khai tại xã phường và địa điểm dân cư nơi có đất bị thu hồi; tham gia thực hiện cưỡng chế và phối hợp để niêm phong, di chuyển tài sản của người bị cưỡng chế.
- Khi thực hiện cưỡng chế thu hồi đất mà người sử dụng đất bị cưỡng chế từ chối nhận tài sản, thì Ban thực hiện cưỡng chế phải lập biên bản, giao cho UBND cấp xã bảo quản tài sản và thông báo cho người chủ sở hữu tài sản được biết.
- Người bị cưỡng chế có quyền khiếu nại về việc thu hồi đất, thực hiện cưỡng chế thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền. Trong khi chưa có quyết định giải quyết khiếu nại thì vẫn phải tiếp tục thực hiện quyết định cưỡng chế thu hồi đất.
Trường hợp cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại kết luận việc thu hồi đất là trái pháp luật thì dừng việc cưỡng chế lại, và phải hủy bỏ quyết định thu hồi đất và bồi thường thiệt hại (nếu có).
Câu 22: Nguyên tắc xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất. Cách xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới thửa đất đang có tranh chấp với các hộ liền kề?
Trả lời:
Theo quy định tại Điều 20 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về lập bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai:
“1. Bản đồ địa chính là thành phần của hồ sơ địa chính; thể hiện vị trí, ranh giới, diện tích các thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất; được lập để đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và các nội dung khác của quản lý nhà nước về đất đai.
2. Sổ mục kê đất đai là sản phẩm của việc điều tra, đo đạc địa chính, để tổng hợp các thông tin thuộc tính của thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất gồm: Số hiệu tờ bản đồ, số hiệu thửa đất, diện tích, loại đất, tên người sử dụng đất và người được giao quản lý đất để phục vụ yêu cầu quản lý đất đai.
3. Bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai được lập dưới dạng số và được lưu giữ trong cơ sở dữ liệu địa chính để sử dụng cho quản lý đất đai ở các cấp; được in ra giấy để sử dụng ở những nơi chưa hoàn thành việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính hoặc chưa có điều kiện để khai thác sử dụng bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai dạng số.
4. Việc đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai được thực hiện theo quy định về bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
5. Trường hợp chưa đo đạc lập bản đồ địa chính thì được sử dụng các loại tài liệu đo đạc khác để thực hiện đăng ký đất đai theo quy định như sau:
a) Nơi có bản đồ giải thửa thì phải kiểm tra, đo đạc chỉnh lý biến động ranh giới thửa đất, loại đất cho phù hợp hiện trạng sử dụng và quy định về loại đất, loại đối tượng sử dụng đất theo Thông tư này để sử dụng;
b) Nơi có bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn thì phải kiểm tra, chỉnh lý cho phù hợp hiện trạng sử dụng đất và biên tập lại nội dung theo quy định về bản đồ địa chính để sử dụng;
c) Trường hợp không có bản đồ giải thửa hoặc bản đồ quy hoạch xây dựng chi tiết thì thực hiện trích đo địa chính để sử dụng theo quy định về bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.”
Theo nội dung tại Điều 11, Thông 25/2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường, nguyên tắc xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất như sau:
“1. Xác định ranh giới thửa đất
1.1. Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố… để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất; đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).
1.2. Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.
Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho UBND cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi UBND cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.
Khi tiến hành đo đạc thì trách nhiệm của cán bộ địa chính thực hiện phải phối hợp với các chủ thể như chủ thể sử dụng, phối hợp với người dẫn đo đạc, người quản lý khi đo đạc. Nếu có tranh chấp mà trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản.
Câu 23: Nội dung sửa đổi, bổ sung về đăng ký đất đai theo Luật Đất đai năm 2013 và văn bản hướng dẫn thi hành?
Trả lời:
Căn cứ Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định Nghị định 01/2017/NĐ-CP, ngày 03/03/2017 về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
- Về phạm vi đăng ký: Việc đăng ký thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) hay các trường hợp được giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất.
- Về mục đích đăng ký: Việc đăng ký nhằm “ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” chứ không phải bó hẹp trong mục đích “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” như Luật Đất đai năm 2013. Do trước đây chỉ khi có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất mới đăng ký và việc thực hiện đăng ký cũng chưa đầy đủ, dẫn đến tình trạng lỏng lẻo trong quản lý đất đai nhất là tình trạng giao dịch, chuyển nhượng không theo quy định.
2. Tính bắt buộc thực hiện đăng ký:
Đăng ký đất đai: Luật Đất đai năm 2013 quy định đăng ký đất đai là bắt buộc; cụ thể là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng đất tại Điều 5 hay được giao đất để quản lý tại Điều 8. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. (Khoản 1 điều 95). Riêng đối với việc đăng ký tài sản gắn liền với đất thì thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
3. Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử; hồ sơ địa chính dạng số và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử có giá trị như trên giấy (Khoản 2 Điều 95 và Điều 96).
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
4. Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai.(Khoản 3 và 4, Điều 95).
5. Bổ sung quy định xác định kết quả đăng ký (Khoản 5 Điều 95)
6. Bổ sung quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký với người sử dụng đất (Khoản 6 Điều 95)
7. Bổ sung quy định thời điểm hiệu lực của việc đăng ký thời điểm có hiệu lực là kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. (Khoản 7 Điều 95).
Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Quy định này là cơ sở để: xác định quyền lợi và nghĩa vụ của người đăng ký.
Câu 24: Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Quy định về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất?
Trả lời:
Theo quy định tại điều 99 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
“a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất”.
Theo Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai quy định: Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tổ chức, UBND cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.
Câu 25: Các giấy tờ đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Luật Đất đai năm 2013?
Trả lời:
Theo quy định tại Điều 100, Luật Đất đai 2013, Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
CHÍNH SÁCH VỀ VIỆC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ
VÀ THU HỒI ĐẤT NÔNG NGHIỆP
Câu 26: Thẩm quyền giao đất nông nghiệp được quy định như thế nào?
Trả lời:
Theo Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể như sau:
“1. UBND cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
đ) Cho thuê đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. UBND cấp huyện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư
2. UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.”
Như vậy, căn cứ vào quy định trên, UBND xã chỉ có thẩm quyền cho thuê đối với đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích của xã mà không có thẩm quyền giao đất trong các trường hợp khác.
Câu 27: Thời hạn giao đất, cho thuê đất nông nghiệp được quy định như thế nào? Gia đình tôi có nhu cầu sản xuất kinh doanh thì có được giao đất với thời hạn 20 năm hay không?
Trả lời:
Về đất sử dụng có thời hạn được quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2013, trong đó có quy định về trường hợp giao đất để xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh tại Khoản 3 như sau:
“3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm…”
Với việc căn cứ vào quy định trên của pháp luật, việc Ông/Bà được giao đất để xây dựng cơ sở kinh doanh trong thời hạn 20 năm là hoàn toàn phù hợp. Nhà nước xem xét kế hoạch, dự án sử dụng đất của Ông/Bà và trên cơ sở đó quyết định thời hạn sử dụng đất cho bạn. Hết thời hạn trên, nếu Ông/Bà vẫn có nhu cầu sử dụng đất thì có thể được xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng cũng không quá quy định trên của pháp luật.
Câu 28: Quy định của pháp luật hiện hành về thu hồi đất, cưỡng chế thu hồi đất và điều kiện thu hồi đất?
Trả lời:
1. Thu hồi đất là gì?
“Thu hồi đất”, hiểu theo khái niệm được quy định tại khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì đó là việc Nhà nước ra quyết định và tiến hành thu hồi lại quyền sử dụng đất đã trao cho người sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất nhưng có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể là Điều 16 và các điều từ Điều 61 đến Điều 65 Luật Đất đai năm 2013 thì việc thu hồi đất chỉ diễn ra nếu thuộc một trong các trường hợp sau:
- Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng; phát triển kinh tế – xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng. Ví dụ thu hồi đất để làm căn cứ quân sự, bãi tập bắn quân sự hoặc thu hồi đất để làm đường giao thông, làm trường học, bệnh viện…
- Thu hồi đất do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
- Thu hồi đất do người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất hoặc thu hồi đất nhằm di dời người dân khỏi khu vực có nguy cơ đe dọa đến tính mạng con người hoặc thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật.
2. Cưỡng chế thu hồi đất là gì?
Khái niệm “cưỡng chế thu hồi đất”: Hiện nay trong quy định của Luật Đất đai và các văn bản pháp luật khác về lĩnh vực đất đai chưa có quy định cụ thể về khái niệm “cưỡng chế đất đai”. Tuy nhiên căn cứ theo định nghĩa của từ “cưỡng chế” trong từ điển Tiếng Việt và quy định về nội dung cưỡng chế thu hồi đất tại Điều 71 Luật Đất đai năm 2013, có thể hiểu:
Cưỡng chế thu hồi đất hay còn gọi là cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất, được hiểu biện pháp mà cơ quan có thẩm quyền sử dụng những phương pháp, những biện pháp bắt buộc người sử dụng đất phải thực hiện việc bàn giao đất, thực hiện quyết định thu hồi đất đã được cơ quan có thẩm quyền ban hành trước đó. Việc thực hiện biện pháp cưỡng chế thu hồi đất được thực hiện sau khi các cơ quan nhà nước đã thuyết phục, thỏa thuận với người có đất bị thu hồi nhưng không đạt được sự chấp thuận hay hợp tác. Biện pháp cưỡng chế thu hồi đất được xác định là biện pháp cuối cùng được các cơ quan có thẩm quyền áp dụng trong quá trình thu hồi đất.
3. Điều kiện được thu hồi đất
Hiện nay, căn cứ theo quy định tại Điều 71 Luật Đất đai năm 2013, Điều 17 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì việc cưỡng chế thu hồi đất được thực hiện như sau:
- Về nguyên tắc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất:
Cũng giống như việc cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc thì việc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất cũng phải đáp ứng những nguyên tắc nhất định như phải tiến hành công khai, dân chủ, khách quan, đảm bảo trật tự, an toàn, theo đúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Đồng thời việc cưỡng chế chỉ được thực hiện trong giờ hành chính.
- Về điều kiện cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất (cưỡng chế thu hồi đất):
Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc cưỡng chế thu hồi đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Người sử dụng đất có đất bị thu hồi cố tình chống đối, không chấp hành quyết định thu hồi đất mặc dù đã được UBND cấp xã cùng các đoàn thể phối hợp với Ủy ban MTTQ VN cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục.
- Quyết định cưỡng chế thu hồi đất đã được công bố công khai, và được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã, các địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư như trụ sở thôn xóm, nhà văn hóa… nơi có đất bị thu hồi.
- Chỉ thực hiện việc cưỡng chế thu hồi đất khi Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành.
- Việc cưỡng chế thu hồi đất chỉ được thực hiện khi người bị cưỡng chế đã nhận được Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành. Nếu người bị cưỡng chế thu hồi đất cố tình vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế hoặc từ chối không nhận quyết định cưỡng chế này thì UBND cấp xã phải có biên bản ghi nhận về sự việc này.
Câu 29: Khi thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì phải bồi thường như sau:
“1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;
c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;
Như vậy, khi thu hồi đất nông nghiệp của gia đình bạn nếu trên đất có cây trồng thì ngoài khoản bồi thường giá trị quyền sử dụng đất thì UBND còn phải bồi thường giá trị sản lượng vụ thu hoạch cây trồng tại thời điểm thu hồi đất.
Thứ hai, về ổn định đời sống xã hội:
Gia đình bạn có thể được nhận khoản hỗ trợ ổn định đời sống nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 19 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
“1. Đối tượng được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất gồm các trường hợp sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp khi thực hiện Nghị định số 64/CP ngày 27 tháng 9 năm 1993 của Chính phủ ban hành Bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28 tháng 8 năm 1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ sung việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; giao đất lâm nghiệp khi thực hiện Nghị định số 02/CP ngày 15 tháng 01 năm 1994 của Chính phủ ban hành Bản quy định về việc giao đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp; Nghị định số 163/1999/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 1999 của Chính phủ về việc giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
b) Nhân khẩu nông nghiệp trong hộ gia đình quy định tại Điểm a Khoản này nhưng phát sinh sau thời điểm giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình đó;
c) Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng đủ điều kiện được giao đất nông nghiệp theo quy định tại Điểm a Khoản này nhưng chưa được giao đất nông nghiệp và đang sử dụng đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho, khai hoang theo quy định của pháp luật, được UBND cấp xã nơi có đất thu hồi xác nhận là đang trực tiếp sản xuất trên đất nông nghiệp đó;
d) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm tường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi mà thuốc đối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó;
đ) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được hỗ trợ ổn định sản xuất.
2. Điều kiện để được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất thuộc đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại các Điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai, trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản này;
b) Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông trường, lâm trường quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều này thì phải có hợp đồng giao khoán sử dụng đất.
3. Việc hỗ trợ ổn định đời sống cho các đối tượng quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều này thực hiện theo quy định sau:
Đối với trường hợp thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng;...
Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương.”
Như vậy, trong trường hợp gia đình bạn đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 19 nêu trên thì khi thu hồi đất nông nghiệp gia đình bạn sẽ được hỗ trợ theo Khoản 3 Điều 19 của Nghị định 47/2014.
Thứ ba, về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề:
Theo quy định Điều 20 Nghị định 47/2014 về hỗ trợ đào tạo, chuyển đồi nghề như sau:
“1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều 19 của Nghị định này (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, công nhân viên của nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp) khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà được bồi thường bằng tiền thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền đối với diện tích đất nông nghiệp thu hồi còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm theo quy định .
Hỗ trợ bằng tiền không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương;
b) Mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định căn cứ điều kiện thực tế của địa phương...”.
Như vậy, khi gia đình bạn trực tiếp sản xuất nông nghiệp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều 19 của Nghị định Nghị định 47/2014 nêu trên khi nhà nước thu hồi đất mà không có đất để đền bù thì gia đình bạn sẽ được bồi thường bằng tiền đồng thời được hỗ trợ chi phí liên quan, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm khi thu hồi toàn bộ đất ở và đất nông nghiệp.
Câu 30: Hồ sơ pháp lý của việc cưỡng chế thu hồi đất, trình tự thủ tục được quy định cụ thể như thế nào?
Trả lời:
Theo Điều 71 Luật Đất đai năm 2013, Điều 17 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có thể xác định hồ sơ pháp lý của việc cưỡng chế thu hồi đất cần có các giấy tờ sau đây:
- Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất (quyết định cưỡng chế thu hồi đất).
- Phương án cưỡng chế thu hồi đất.
- Các văn bản, biên bản ghi nhận việc giao nhận tài sản của người bị cưỡng chế khi nhận lại tài sản; biên bản ghi nhận việc tự chấp hành trong trường hợp người bị cưỡng chế tự nguyện chấp hành; các văn bản phối hợp làm việc giữa Ban cưỡng chế thu hồi đất và UBND cấp xã và các bên có liên quan.
* Trình tự thủ tục thu hồi đất:
Quy trình việc thu hồi đất được thực hiện theo một quy trình cơ bản như sau:
Bước 1: Thông báo thu hồi đất
UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất. Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi.
Bước 2: Ra quyết định thu hồi đất
- UBND cấp tỉnh: thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
- UBND cấp huyện: thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Bước 3: Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất
Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc.
Bước 4: Lấy ý kiến, lập và thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tạ trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.
Bước 5: Quyết định phê duyệt và niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- UBND cấp xã có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày;
- Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê quyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;
Bước 6: Tổ chức chi trả bồi thường
Theo quy định tại Điều 93 Luật Đất đai, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi.
Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.
Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước.
Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường để hoàn trả ngân sách nhà nước.
Câu 31: Trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi đất được quy định như thế nào?
Trả lời:
Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, việc cưỡng chế thu hồi đất được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:
- Sau khi đã xác định đủ các điều kiện để thực hiện việc cưỡng chế thu hồi đất thì Chủ tịch UBND cấp huyện sẽ phải ban hành Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất (Quyết định cưỡng chế thu hồi đất) và thực hiện quyết định cưỡng chế đã ban hành.
- Trước khi thực hiện việc cưỡng chế thu hồi đất, Ban thực hiện cưỡng chế sẽ được thành lập theo quyết định của Chủ tịch UBND cấp huyện.
Ban cưỡng chế có nhiệm vụ tiếp xúc với người có đất bị thu hồi phải áp dụng biện pháp cưỡng chế để vận động, thuyết phục và đối thoại với họ. Nếu người bị cưỡng chế sau khi thuyết phục thể hiện thái độ hợp tác, tự chấp hành quyết định thu hồi đất thì Ban thực hiện cưỡng chế sẽ lập biên bản ghi nhận sự chấp hành này. Đất phải được bàn giao chậm nhất sau 30 ngày kể từ ngày lập biên bản.
Trường hợp người bị cưỡng chế thu hồi đất không hợp tác, không chấp hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất mặc dù đã được thuyết phục thì Ban thực hiện cưỡng chế phải tổ chức thực hiện cưỡng chế.
- Ban thực hiện cưỡng chế sẽ phối hợp với các lực lượng đoàn thể khác như Công an, UBND cấp xã sử dụng các biện pháp phù hợp với quy định của pháp luật buộc người bị cưỡng chế và những người có liên quan phải ra khỏi khu đất bị cưỡng chế, tự chuyển tài sản ra khỏi khu đất bị cưỡng chế. Đồng thời có các biện pháp để di chuyển người bị cưỡng chế và người có liên quan cùng tài sản ra khỏi khu đất bị cưỡng chế nếu những người này không thực hiện dù đã được yêu cầu.
Trong quá trình thực hiện việc cưỡng chế, lực lượng công an có vai trò đảm bảo an ninh trật tự, an toàn cho việc tổ chức thi hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất. Còn UBND cấp xã cùng một số cơ quan khác sẽ có trách nhiệm phối hợp với Ban cưỡng chế thu hồi đất thực hiện việc giao Quyết định cưỡng chế thu hồi đất cho người bị cưỡng chế, niêm yết công khai tại xã phường và địa điểm dân cư nơi có đất bị thu hồi; tham gia thực hiện cưỡng chế và phối hợp để niêm phong, di chuyển tài sản của người bị cưỡng chế.
- Khi thực hiện cưỡng chế thu hồi đất mà người sử dụng đất bị cưỡng chế từ chối nhận tài sản, thì Ban thực hiện cưỡng chế phải lập biên bản, giao cho UBND cấp xã bảo quản tài sản và thông báo cho người chủ sở hữu tài sản được biết.
- Người bị cưỡng chế có quyền khiếu nại về việc thu hồi đất, thực hiện cưỡng chế thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền. Trong khi chưa có quyết định giải quyết khiếu nại thì vẫn phải tiếp tục thực hiện quyết định cưỡng chế thu hồi đất.
Trường hợp cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại kết luận việc thu hồi đất là trái pháp luật thì dừng việc cưỡng chế lại, và phải hủy bỏ quyết định thu hồi đất và bồi thường thiệt hại (nếu có).
Như vậy, trong quá trình thu hồi đất, việc thực hiện biện pháp cưỡng chế thu hồi đất chỉ được áp dụng khi người thu hồi đất bất hợp tác, cố tình không chấp hành quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực của cơ quan có thẩm quyền. Việc thực hiện biện pháp cưỡng chế chỉ được xác định là hợp pháp khi đáp ứng đủ các điều kiện cưỡng chế thu hồi đất và được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định. Bởi việc cưỡng chế thu hồi đất không chỉ nhằm mục đích thực hiện quyết định về việc thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi, tài sản của người có đất bị thu hồi.
Câu 32: Gia đình tôi và hàng xóm có mâu thuẫn tranh chấp đất đai. Vậy tôi muốn biết thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như thế nào theo Luật Đất đai năm 2013 ?
Trả lời:
Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai, thì hòa giải UBND xã là bắt buộc. Nếu Ông/Bà đã nộp đơn hòa giải lên UBND xã mà không hòa giải được, thì Ông/Bà có thể tiếp tục nộp đơn lên UBND cấp huyện hoặc Tòa án nhân dân nơi có đất đó để được giải quyết.
Điều 203 Luật Đất đai quy định: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
1.Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Nếu Ông/Bà chọn hình thức giải quyết tranh chấp thông qua UBND thì Ông/Bà sẽ viết Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai và gửi lên UBND huyện nơi có đất để được giải quyết.
Ông/Bà có đủ điều kiện để đứng tên trong đơn hay không:
Trong trường hợp trên cần phải xem xét xem nếu Ông/Bà có quyền và lợi ích gì trong tranh chấp trên, theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì chỉ có người có quyền và lợi ích bị xâm phạm. Do đó căn cứ theo giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì đất đó là đất của bố mẹ Ông/Bà hay là đất của hộ gia đình Ông/Bà. Nếu trong giấy chuyển nhượng đó do bố mẹ Ông/Bà chuyển nhượng thì bố mẹ Ông/Bà mới có quyền kiện. Nhưng bạn cũng có thể thay mặt bố mẹ để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết, nếu bố mẹ Ông/Bà có Giấy ủy quyền cho Ông/Bà đứng ra để giải quyết tranh chấp trên.
Câu 33: Về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND cấp xã? Trong trường hợp nào thì UBND cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền?
Trả lời:
Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho UBND các cấp. Trong đó, UBND cấp xã chỉ có quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
Về quy định đối với đất giao không đúng thẩm quyền
Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc UBND cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.
Hiện nay, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân được giao đất không đúng thẩm quyền được quy định khác nhau với các giai đoạn khác nhau. Cụ thể, có các trường hợp sau:
Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993;
Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng từ 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014;
Trường hợp đất được giao, cho thuê không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2014 trở về sau.
Như đã nêu ở trên, trường hợp UBND cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền cần căn cứ vào quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ. Do đó, cần xác định việc bồi thường bằng đất cho hộ gia đình bị thu hồi có phải là được giao đất không đúng thẩm quyền theo Luật Đất đai tại thời điểm bồi thường hay không. Cụ thể:
Luật Đất đai 2003 quy định, Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất, thông qua các hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê;
Mặt khác, Luật Đất đai 2003 quy định UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. UBND cấp xã chỉ có quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
Như vậy, đây không phải trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền để được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Câu 34: Trình tự thủ tục thu hồi đất được quy định như thế nào?
Trả lời:
Trình tự thủ tục thu hồi đất được quy định như sau:
Bước 1: Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm được quy định như sau:
- UBND cấp Huyện có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất: 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.
Thông báo thu hồi đất sẽ được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến những người dân trong khu vực có đất thu hồi và phải thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;
- UBND cấp xã có trách nhiệm là phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện các kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;
- Khi đó người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê về nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập lên phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
- Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì UBND cấp xã, Ủy ban MTTQ VN cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện.
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định tại Điều 70 của Luật này.
Bước 2: Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:
- Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện UBND cấp xã,đại diện Ủy ban MTTQ VN cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền;
- Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.
Bước 3: Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:
- UBND cấp Huyện quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày;
- Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;
- Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt;
- Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì UBND cấp xã, Ủy ban MTTQ VN cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện.
Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 của Luật này.
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng.
Như vậy trước khi thu hồi đất thì phải có thông báo thu hồi và lập các phương án bồi thường tái định cư theo quy định của pháp luật. UBND cấp huyện có thẩm quyền thu hồi đất đó với hộ gia đình.
CHUYỂN ĐỔI, CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO
VÀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
NÔNG NGHIỆP
Câu 35: Bố mẹ tôi có 500 m2 đất nông nghiệp. Do gia đình hiện nay không có nhu cầu canh tác. Vậy bố mẹ tôi có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hay không?
Trả lời:
Theo Điều 179 Luật Đất đai năm 2013: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;
đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;
e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;
g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;
i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.
Câu 36: Năm 2013 gia đình tôi có mua 1500m2 đất nông nghiệp (đất trồng lúa) 2 bên tiến hành ký kết và có Ủy ban nhân dân xã chứng thực. Vậy pháp luật quy định như thế nào về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Trả lời:
Hợp đồng chuyển nhượng đất nông nghiệp nói trên của gia đình Ông/Bà với hộ gia đình A là một loại hợp đồng dân sự. Theo đó, Điều 388 Bộ luật dân sự quy định về bản chất của hợp đồng: Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Vì vậy, pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận của các bên nêu trong hợp đồng, trừ trường hợp trái pháp luật và trái đạo đức xã hội. Tuy nhiên, đây là hợp đồng yêu cầu cần sự chứng thực hoặc công chứng về mặt hình thức và làm thủ tục đăng ký với cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền. Theo Luật đất đai năm 2013 trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất đai được quy định như sau:
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Câu 37: Trường hợp nào không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất?
Trả lời:
Theo Điều 191 Luật đất đai năm 2013 quy định các trường hợp sau không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Câu 38: Góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thực hiện như thế nào?
Trả lời:
* Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013;
- Luật Dân sự 2015;
- Luật Đầu tư 2014;
- Luật Doanh nghiệp 2014;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2013.
Theo Điều 727 Bộ luật Dân sự 2015: “Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất (sau đây gọi là bên góp vốn) góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.”
Điều kiện của người sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Điều kiện của người nhận góp vốn quyền sử dụng đất:
- Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
- Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này.
Khoản 3, điều 134, luật Đất đai quy định: “3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ.”
Câu 39: Gia đình tôi có nhu cầu góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án kinh doanh. Vậy gia đình tôi phải đáp ứng các điều kiện nào?
Trả lời:
Theo Điều 193 Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:
1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
2. Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
3. Đổi với đất chuyên trồng lúa nước thì người nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, thì hộ gia đình cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên thì mới có thể thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
Câu 40: Trình tự thủ tục góp vốn bàng quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định như thế nào?
Trả lời:
Trình tự, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Bước 1: chuẩn bị và nộp hồ sơ thực hiện thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Được quy định tại Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT; sửa đổi bởi khoản 2, điều 7 thông tư 33/2017/TT- BTNMT
Người thực hiện việc góp vốn chuẩn bị 01 bộ hồ sơ và nộp tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện, quận hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thuộc sở tài nguyên môi trường gồm:
Đơn đăng ký biến động đất đai (theo mẫu);
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc);
Hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất;
Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/hoặc Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp/hoặc Giấy phép đầu tư/ hoặc Quyết định thành lập của tổ chức nhận chuyển nhượng;
Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư (Bản gốc);
Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất;
Trích lục bản đồ địa chính.
Bước 2: Thẩm định hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Bước 3: Trả kết quả.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người chủ sử dụng đất.
Câu 41: Điều kiện để được cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất nông nghiệp?
Trả lời:
Điều kiện thực hiện các quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại mục 1 vừa nêu ở phần này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất còn phải có đủ các điều kiện khác theo quy định tương ứng của pháp luật
3. Việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
4. Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
Trình tự, thủ tục cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm có:
a) Hợp đồng, văn bản về việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cho thuê tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp cho thuê tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.
Câu 42: Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp?
Trả lời:
Theo Điều 193 Luật Đất đai năm 2013, Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp:
“Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:
1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
2. Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
3. Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này”.
Câu 43: Trình tự, thủ tục cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp được thực hiện như thế nào?
Trả lời:
Trình tự, thủ tục cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Về đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì hồ sơ nộp về văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp quận (thị xã, huyện) nơi có đất. Hồ sơ bao gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên...
CHÍNH SÁCH TẬP TRUNG RUỘNG ĐẤT VÀ
TÍCH TỤ RUỘNG ĐẤT
Câu 44: Chính sách tích tụ ruộng đất được quy định trong văn bản nào của Đảng?
Trả lời:
- Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 khẳng định: “Tiếp tục giao đất, cho thuê đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng có thời hạn theo hướng kéo dài hơn quy định hiện hành để khuyến khích nông dân gắn bó hơn với đất và yên tâm đầu tư sản xuất. Đồng thời, mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với điều kiện cụ thể từng vùng, từng giai đoạn để tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình tích tụ, tập trung đất đai, từng bước hình thành những vùng sản xuất hàng hoá lớn trong nông nghiệp”.
- Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ XII nêu: “Có chính sách phù hợp để tích tụ, tập trung ruộng đất, thu hút mạnh các nguồn lực đầu tư phát triển nông nghiệp; từng bước hình thành cá nhân”.
- Điều 112 của Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân không qua 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. “Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá ba (03) héc ta đối với mỗi loại đất; hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá mười (10) héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá ba mươi (30) héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở miền trung du, miền núi”. c tổ hợp nông nghiệp - công nghiệp - dịch vụ công nghệ cao”.
Câu 45: Chính sách thuê, cho thuê đất nông nghiệp được quy định như thế nào?
Trả lời:
Điều 56, Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao; Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, DN có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
Đối tượng thuê đất có quyền chung của người sử dụng đất, quy định tại Điều 166 và 167, trong đó có quyền được cấp GCN quyền sử dụng đất, được hưởng thành quả lao động, đầu tư trên đất, quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
Câu 46: Hộ gia đình, cá nhân có được thuê đất nông nghiệp của nhau?
Trả lời:
Theo quy định tại mục 1 và mục 3 Chương 11 Luật Đất đai 2013 về nghĩa vụ của người sử dụng đất, Điều 167 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSD đất quy định“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSD đất theo quy định của Luật Đất đai 2013”. Điều 168 về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSD đất khi có GCN”. Và điều 179 về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất quy định “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất NN được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận QSD đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền: Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê QSD đất”.
Câu 47: Doanh nghiệp và Hợp tác xã có được thuê đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân hay không?
Trả lời:
Theo khoản 2 Điều 73 Luật Đất đai 2013 về sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê QSD đất, nhận góp vốn bằng QSD đất để sản xuất kinh doanh quy định“Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê QSD đất, nhận góp vốn bằng QSD đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh”.
Câu 48: Nhà nước có chính sách gì để hỗ trợ tập trung đất đai?
Trả lời:
Điều 7 Nghị định 57/2013/NĐ-CP về hỗ trợ tập trung đất đai Nhà đầu tư có dự án NN đặc biệt ưu đãi đầu tư nếu thuê đất, thuê mặt nước của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án đầu tư đó thì được Nhà nước hỗ trợ 20% tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định này cho 5 năm đầu tiên kể từ khi hoàn thành xây dựng cơ bản”. “Khuyến khích nhà đầu tư có dự án NN đặc biệt ưu đãi đầu tư, dự án nông nghiệp ưu đãi đầu tư, dự án nông nghiệp khuyến khích đầu tư tích tụ đất hình thành vùng nguyên liệu thông qua hình thức hộ gia đình, cá nhân góp vốn bằng QSD đất đối với các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất”.
Câu 49: Doanh nghiệp có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không?
Trả lời:
Theo quy định tại Điểm b khoản 1 điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191. Điều 176 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất quy định: “Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai 2013”. Khoản 2 Điều 191 quy định tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Câu 50: Nhà nước có chính sách gì trong việc khuyến khích phát triển kinh tế trang trại?
Trả lời:
Nhằm khuyến khích phát triển kinh tế trang trại quy mô sản xuất lớn, năm 2000, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 03/2000/NQ-CP về kinh tế trang trại, qua đó thống nhất nhận thức về tính chất và vị trí của kinh tế trang trại.Các trang trại được miễn giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai khi thuê đất trống, đồi núi trọc, đất hoang hoá để trồng rừng sản xuất, trồng cây lâu năm và khi thuê diện tích ở các vùng nước tự nhiên chưa có đầu tư cải tạo vào mục đích sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp.
Liên quan đến chính sách thúc đẩy tích tụ ruộng đất theo hình thức trang trại được quy định tại Điều 142, Luật Đất đai 2013 về đất sử dụng cho kinh tế trang trại.Ngoài ra, trang trại còn nhận được rất nhiều hỗ trợ khác từ Nhà nước để phát triển bằng các chính sách lâu dài đối như: chính sách thuế, chính sách đầu tư, tín dụng, chính sách lao động; chính sách khoa học, công nghệ, môi trường; chính sách thị trường; chính sách bảo hộ tài sản đã đầu tư của trang trại, tạo ra động lực tương đối lớn cho phát triển kinh tế trang trại.
Câu 51: Để tập trung và tích tụ ruộng đất có hiệu quả, Nhà nước có chính sách gì đối với công ty nông, lâm nghiệp?
Trả lời:
Điều 12 Nghị định số 118/2014/NĐ-CP, ngày 17 tháng 12 năm 2014 về sắp xếp đổi mới và phát triển, nâng cao hiệu quả hoạt động của công ty nông, lâm nghiệp
Nhà nước có chính sách rà soát chức năng, nhiệm vụ công ty nông, lâm nghiệp
1. Tiếp tục rà soát, bổ sung chức năng, nhiệm vụ của các công ty nông, lâm nghiệp, xác định rõ ngành nghề sản xuất kinh doanh chính, ngành nghề sản xuất kinh doanh bổ sung, ngành nghề kinh doanh phục vụ sản xuất kinh doanh chính. Xây dựng phương án sắp xếp lại các công ty theo hướng tập trung vào ngành nghề sản xuất kinh doanh chính gắn kết giữa phát triển vùng nguyên liệu với sản xuất, chế biến và thị trường tiêu thụ, hình thành mô hình sản xuất kinh doanh tổng hợp nông, lâm, công nghiệp, nâng cao giá trị sản phẩm hàng hóa trên đơn vị diện tích sản xuất, nâng cao đời sống của người dân.
2. Đối với công ty lâm nghiệp vừa có rừng sản xuất là rừng tự nhiên, rừng sản xuất là rừng trồng, rừng phòng hộ và đặc dụng diện tích mỗi loại dưới 70% diện tích đất được giao, thuê thì việc xác định ngành nghề sản xuất kinh doanh chính hoặc sản xuất và cung ứng sản phẩm, dịch vụ công ích do cơ quan chủ sở hữu xem xét, lựa chọn trình cơ quan có thẩm quyền quyết định.
Câu 52: Nhà nước có chính sách , đo đạc, lập bản đồ; lập, điều chỉnh, phê duyệt phương án sử dụng đất của các công ty nông, lâm nghiệp hay không?
Trả lời:
Theo Điều 13 Nghị định số 118/2014/NĐ-CP, ngày 17 tháng 12 năm 2014, Nhà nước rà soát, đo đạc, lập bản đồ; lập, điều chỉnh, phê duyệt phương án sử dụng đất
1. Các công ty nông, lâm nghiệp thực hiện việc rà soát hiện trạng sử dụng đất về vị trí, ranh giới quản lý, sử dụng đất; diện tích đất đang sử dụng đúng mục đích; diện tích đất sử dụng không đúng mục đích; diện tích đất không sử dụng; diện tích đất đang giao khoán, cho thuê, cho mượn, bị lấn, bị chiếm, liên doanh, liên kết, hợp tác đầu tư và đang có tranh chấp.
2. Căn cứ đề án sắp xếp, đổi mới và phát triển công ty nông, lâm nghiệp đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; quy hoạch sử dụng đất của địa phương và hiện trạng sử dụng đất, công ty đề xuất phương án sử dụng đất. Nội dung phương án sử dụng đất phải thể hiện vị trí, ranh giới sử dụng đất; diện tích đất đề nghị giữ lại sử dụng theo từng loại đất, hình thức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, diện tích đất bàn giao cho địa phương.
Đối với công ty nông nghiệp trồng cây công nghiệp ngắn ngày, cây hằng năm, chăn nuôi gia súc, gia cầm, nuôi trồng thủy sản, công ty giống cây nông nghiệp, giống chăn nuôi, giống thủy sản giữ lại một phần đất hợp lý để sản xuất giống, xây dựng mô hình trình diễn, chuyển giao khoa học công nghệ, xây dựng cơ sở chế biến.
Đối với các công ty nông, lâm nghiệp đã thực hiện rà soát, đo đạc và thực hiện thuê đất, tiếp tục rà soát, điều chỉnh phương án sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
3. Công ty nông, lâm nghiệp báo cáo cơ quan Tài nguyên và Môi trường thẩm định phương án sử dụng đất trước khi trình UBND cấp tỉnh phê duyệt.
4. UBND cấp tỉnh xem xét, phê duyệt phương án sử dụng đất của công ty nông, lâm nghiệp tại địa phương; chỉ đạo thực hiện việc xác định cụ thể ranh giới, cắm mốc giới sử dụng đất theo phương án được duyệt.
Câu 53: Cơ chế quản lý, sử dụng rừng được thực hiện như thế nào?
Trả lời:
Điều 18 Nghị định số 118/2014/NĐ-CP, ngày 17 tháng 12 năm 2014:
Cơ chế quản lý, sử dụng rừng được thực hiện như sau:
1. Đối với rừng sản xuất là rừng tự nhiên trữ lượng giàu và trung bình: Thực hiện quản lý và sản xuất kinh doanh theo phương án quản lý rừng bền vững đã được cấp chứng chỉ rừng quốc tế về quản lý rừng bền vững sau khi được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận.
2. Đối với rừng sản xuất là rừng tự nhiên nhưng chưa được phê duyệt phương án quản lý rừng bền vững và chưa được cấp chứng chỉ rừng quốc tế về quản lý rừng bền vững, rừng sản xuất là rừng tự nhiên nghèo có khả năng phục hồi trong thời gian chưa được khai thác: Thực hiện nhiệm vụ công ích theo phương thức đặt hàng, giao kế hoạch hàng năm hoặc được hạch toán vào chi phí sản xuất kinh doanh của công ty.
3. Đối với rừng sản xuất là rừng tự nhiên nghèo kiệt không có khả năng phục hồi: Lập dự án cải tạo để trồng rừng hoặc trồng cây công nghiệp hiệu quả hơn. Dự án cải tạo rừng phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt trên cơ sở tiêu chí phân loại rừng tự nhiên nghèo kiệt được chuyển đổi sát với thực tế.
4. Đối với diện tích rừng phòng hộ, đặc dụng trong địa giới công ty: Được Nhà nước bảo đảm kinh phí để bảo vệ và phát triển rừng theo phương thức đặt hàng, giao kế hoạch hoặc được hạch toán vào chi phí sản xuất kinh doanh của công ty.
5. Đối với diện tích rừng sản xuất là rừng trồng trong địa giới của công ty: Thực hiện bảo vệ vàphát triển rừng theo quy chế quản lý rừng sản xuất, các hoạt động sản xuất kinh doanh thực hiện theo cơ chế thị trường.
6. Nhà nước đầu tư phát triển rừng trồng trên diện tích đất được quy hoạch là rừng phòng hộ, rừng đặc dụng. Thực hiện định giá rừng sản xuất là rừng trồng làm cơ sở giao vốn, thực hiện cổ phần hóa, liên doanh, liên kết, thế chấp vay vốn.